Immobilienwertermittlung – Wieviel ist „meine“ Immobilie wert?

Welche Faktoren gehen wirklich in eine Wertberechnung ein und ist ein online generierter Wert wirklich der
Immobilienwert?

Immobilien sind (fast) immer Unikate. Das gilt vor allem für selbstgenutzte Immobilien wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen.

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, bedarf es einer guten Recherche und viel Erfahrung. Bodenrichtwerte, Bebaubarkeit des Grundstücks, Erschließung und Infrastruktur der Mikro und Makrolage sind einige Faktoren.

Manchmal sind die Werte von fast gleichen Häusern, welche sich im Alter um nur 20 Jahre voneinander unterscheiden, gravierend! Ein Haus Baujahr 1930 und eines aus 1950 unterscheiden sich z.B. in der Art der verarbeiteten Materialien, genauso wie ein Haus 1980 und 2000. Andere Materialien und z.T. sehr unterschiedliche Bauvorschriften aus der Zeit lassen die Preise stark voneinander abweichen.

Besonders diese drei Faktoren bestimmen maßgeblich den Wert

• Die Lage: Hierbei spielt neben der Anbindung an den öffentlichen Verkehr (Bus, Bahn, Straßennetz) auch die direkte Nachbarschaft eine Rolle, also ist es ruhig oder eher ein beliebter Kiezbezirk? Wo ist der nächste Arzt? Kita oder Schule fußläufig erreichbar? etc
  
• Ein zweiter, sehr wichtiger Punkt ist die Bauqualität. Diese unterscheidet sich allein durch die im jeweiligen Baujahr geltenden Vorschriften und wurde auch bestimmt durch den Geldbeutel des erstmaligen Erbauers. Themen wie Wärmedämmung, Heizungs- und Elektroanlagen oder Qualität des Dachstuhls sind hier nur stellvertretend genannt.
  
• Und natürlich fließt Drittens auch die derzeitige Nachfrage in die Wertermittlung und letztendlich in die Preisfindung mit ein. Ein Immobilienboom z.B. auch in Berlin, ließ die Immobilienpreise binnen weniger Jahre kräftig steigen. Dies belegen Recherchen von Banken oder dem Immobilienverband Deutschland (IVD) sowie großer Immobilienportale: Ein Haus, das 2018 für 340.000 Euro verkauft wurde, ist heute z.B. leicht mehr als 400.000 Euro wert. Eventuell aber auch mehr oder eben weniger.

Internet-Rechner liefern nur den ungefähren Immobilienwert

Im Internet gibt es diverse „kostenlose“ Berechnungstool, mit denen man angeblich in 2 Minuten den Wert einer Immobilie berechnen kann. „Kostenlos“? Natürlich nicht. Sie „bezahlen“ mit Ihren Daten.

Denn diese werden an andere, z.B. Immobilienmakler, verkauft. Was müssen Sie dafür tun? Sie geben die Daten Ihrer Immobilie ein, wie z.B. Baujahr, Bauart, Grundstücksgröße, Zimmeranzahl, etc. und erhalten dann einen ungefähren Wert und danach jede Menge Anrufe von Käufern Ihrer Adresse.

Und noch etwas ist wichtig zu wissen: Der ausgegebene Wert ist nur ein sehr grober Wert, den Immobilieneigentümer nicht als Angebotspreis für die eigene Immobilie verwenden sollten! 

Da ist es schon besser, sich an den örtlichen Gutachterausschuss zu wenden. Hier wird eine sogenannte „Kaufpreissammlung“ geführt. Eine Auskunft ist zwar kostenpflichtig, doch hat man hier zumindest verlässliche Kaufpreise! Die kostenlosen Internettools basieren nämlich auf Angebotspreisen, sind also mitnichten eine zuverlässige Quelle. 

Sollte man einen realistischen Verkaufspreis wünschen, sollte man sich an einen Sachverständigen wegen eines Kurzgutachtens wenden oder von einem qualifizierten Immobilienmakler eine Wertermittlung anfertigen lassen. Hierbei werden Unterlagen gesichtet, Bodenrichtwerte ermittelt, die Nachfragesituation eingerechnet und so weiter.

Das Resultat ist dann ein marktgerechter Verkaufspreis. Eine Wertermittlung nach „Wir probieren mal und können ja immer noch mit dem Preis runtergehen“ ist garantiert der falsche Weg.

Warum ein zu hoher Angebotspreis problematisch ist

Die hohe Immobiliennachfrage bedeutet nicht, dass Interessenten „kaufen was angeboten wird“. Im Gegenteil. Durch die hohen Preise und das geringere Angebot sind Käufer heute länger auf der Suche und auch kritischer geworden.

Das gilt vor allem im Eigennutzermarkt. Kaufinteressenten sind oft ein Jahr und länger auf der Suche und lernen so den Markt sehr genau kennen und können überhöhte Angebote von preisgerechten sehr gut unterscheiden. Zu teuer angeboten bedeutet also länger auf dem Markt, also länger im Internet und in Inseraten sichtbar.

Das macht keinen guten Eindruck und niemand kauft gern etwas, was sonst keiner möchte. Also geht der Verkäufer mit dem Preis runter. Das bemerkt auch der Interessierte und… wartet weiter. Vielleicht geht der Preis weiter runter? Oft wird dann die Immobilie nach Monaten unter Wert verkauft.

Die richtige Preisfindung ist daher essentiell für einen guten Verkauf.

Und lassen Sie sich nicht verlocken, wenn ein Makler Ihnen sagt „Ich biete Ihnen mehr als das Maklerunternehmen xyz“. Ein Makler bietet Ihnen niemals einen Verkaufspreis, sondern den muss der Kunde, der Käufer Ihnen bieten. Verlangen Sie vom Makler eine schriftliche Wertermittlung und lassen Sie sich diese erläutern. „Ich biete Ihnen mehr“ bedeutet nur „Ich will Ihren Auftrag, und dann schauen wir mal“ und später wird der Preis dann reduziert.

Sie haben Fragen oder wollen den Wert Ihrer Immobilie wissen?

Dann wenden Sie sich an Andreas Arlt, der auch Dekra geprüfter Sachverständiger für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern ist, Telefon: 030-26077561 oder 03329-697279, E-Mail: service@mak-immobilien.de. Auf unserer Ratgeberseite finden Sie den kompakten kostenlosen Ratgeber „Der richtige Immobilienpreis“.