Bodenrichtwerte in Berlin

Geht es immer weiter nach oben?
Diese Frage stellt sich zurzeit wohl so manch ein Kaufinteressent oder Investor und die Fragezeichen stehen dabei vielen ins Gesicht geschrieben.

Doch was bedeutet überhaupt „Bodenrichtwert“?

Ein Bodenrichtwert ist nur eine theoretische, statistische Größe. Er wird mindestens alle 2 Jahre vom örtlichen Gutachterausschuss errechnet. Basis sind dafür die Immobilienkaufverträge der vergangenen Periode (ein oder zwei Jahre), die der sogenannten „Kaufpreissammlung“ entnommen werden.

Hierfür wird vom Kaufpreis z.B. einer Eigentumswohnung oder eines Hauses, der Wert des Hauses, der sonstigen Aufbauten auf dem Grundstück, der Außenanlagen, Bepflanzungen etc. abgezogen und der übriggebliebene Bodenwert wird durch die Grundstücksgröße geteilt.

Natürlich ist das hier sehr einfach beschrieben, aber im Prinzip stimmt das so. Aus der Datenmenge wird dann für einzelne Gebiete, z.B. einer Stadt, der durchschnittliche Bodenrichtwert für eine durchschnittliche Grundstücksgröße errechnet. Die Kaufpreissammlung wird beim Gutachterausschuss geführt.

Ist Ihr Grundstück größer als dieses „Durchschnittsgrundstück“ (fachlich richtig als „Richtwertgrundstück“ bezeichnet), dann kann es sein, das es pro Quadratmeter mit weniger bewertet wird, ist es kleiner, kann es unter Umständen auch höher bewertet werden.

Aber den Wert bestimmen auch die Lage in dieser sogenannten „Bodenrichtwertzone“ z.B. teure Einkaufsstraße, Wassergrundstück oder an der Eisenbahnlinie, der Schnitt des Grundstücks und damit seine Bebaubarkeit, der Bewuchs, der Baugrund, der Grad der Erschließung, etc.

Berlin

Berlin mit einer Flächengröße von etwa 892km² unterteilt sich natürlich in unzählige Bodenrichtwertzonen. Da gibt es Wälder, Felder, Kleingartenanlagen, innerstädtische Gebiete, Wassergrundstücke am Wannsee oder Müggelsee und so weiter.

Einen Überblick kann man sich im Geoportal selbst verschaffen. Dort kann man die gewünschte Straße und Hausnummer angeben und bekommt den entsprechenden Bodenrichtwert angezeigt, und zwar ab 1964 (Link: https://www.berlin.de/gutachterausschuss/marktinformationen/bodenrichtwerte/).

Doch wie geht es in Berlin weiter? Steigen die Preise? Sinken sie? Bleiben sie „stehen“? Wie oben beschrieben, hängt der Bodenrichtwert damit zusammen, wie viele Kaufvorfälle in einem bestimmten Gebiet zu welchen Konditionen abgeschlossen wurden. Solange also die Nachfrage hoch ist, so lange steigen die Preise.

Beispiel für Bodenrichtwert

Unsere Büroadresse Kurfürstendamm 194, 10707 Berlin:

1964 500 Euro (genau 1.000 DM/m²)
1974 1.100 Euro (genau 2.200 DM/m²)
1984 2.500 Euro (genau 5.000 DM/m²)
1994 8.000 Euro (genau 16.000 DM/m²)
2004 7.700 Euro/m²
2014 7.700 Euro/m²
2021 18.000 Euro/m²

Da sagt so manch einer “ Ach hätte ich das gewusst, dann …“. Ist das ein Ausblick in die Zukunft? Sicherlich. Denn Boden ist nicht vermehrbar. Und städtische Lage werden immer teurer werden.

Also investieren Sie zu kleinen Preisen in den Randgebieten und spätestens Ihre Erben werden es Ihnen (postum) danken 😉